Guía · 8 min de lectura
FHA o convencional con enganche pequeño
El enganche más bajo es la diferencia visible. La invisible —cuánto tiempo pagas seguro hipotecario— decide cuál préstamo cuesta realmente menos.
Con un 3,5% de enganche, el seguro hipotecario FHA corre durante todo el plazo de 30 años. Con un 10% de enganche se detiene a los 11 años. Esa sola regla puede significar $43.890 en primas adicionales sobre la misma casa.
En una casa de $400.000 con un 3,5% de enganche, un préstamo FHA financia $386.000 más una prima inicial del 1,75% de $6.755, para un préstamo base de $392.755. Al 6,9% a 30 años son $2.587 al mes de capital e intereses, más $176,92 de seguro hipotecario mensual: $2.764 en total.
Con un 10% de enganche el panorama cambia de dos formas a la vez. El préstamo es menor: capital e intereses bajan a $2.412, y la tasa del seguro baja al 0,5%, o $150 al mes — $2.562 en total. El pago completo es $202 más bajo cada mes.
La regla que lo decide
FHA calcula su prima anual según dos cosas: la relación préstamo-valor y el plazo. Pero la duración depende de algo completamente distinto: si tu enganche alcanzó el 10%.
Por debajo del 10% de enganche, la prima corre durante todo el plazo del préstamo. En o por encima de ese nivel, la prima se detiene a los 11 años. No hay forma de acortarla después amortizando el préstamo; la duración queda fija al originarse.
Cuánto cuesta eso
A 30 años con un 3,5% de enganche, la prima anual suma $63.690. Con un 10% de enganche suma $19.800. La diferencia es $43.890: dinero real, y llega además de un pago mensual más alto durante los primeros años.
Ese es todo el argumento contra el enganche más pequeño, y es un argumento fuerte. Pero no es la única consideración.
Cuándo FHA sigue ganando
- No tienes el enganche adicional. $40.000 es, para la mayoría en este punto, una cifra que simplemente no está.
- Tu puntuación de crédito está por debajo de 620, donde el precio convencional se encarece o el préstamo se rechaza directamente.
- Tu relación deuda-ingreso es alta: FHA es más tolerante que la suscripción convencional.
- Esperas refinanciar en pocos años, lo que acorta la prima de por vida antes de que haga mucho daño.
El convencional tiene su propio punto de equilibrio
Los préstamos convencionales con menos del 20% de enganche también cobran seguro hipotecario, pero termina al 78% del valor original, normalmente pocos años después de amortizar, o de inmediato si los valores suben y pides un avalúo nuevo.
El precio convencional también depende mucho de la puntuación de crédito. Por encima de 740 la ventaja de tasa es significativa; por debajo de 680 puede desaparecer del todo y entonces FHA se vuelve el préstamo más barato incluso con su seguro más largo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quitar el seguro hipotecario FHA sin refinanciar?
No en un préstamo con menos del 10% de enganche. La prima está fijada para todo el plazo al originarse. La única salida es refinanciar a un préstamo convencional, lo que requiere suficiente capital y un perfil de crédito que califique.
¿El 3,5% es siempre el enganche mínimo FHA?
Es el mínimo para prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o más. Por debajo de 580 el mínimo sube al 10%, lo que, convenientemente, también acorta la duración del seguro.
¿Se devuelve la prima inicial FHA?
Parcialmente, y solo si refinancias o vendes en los tres primeros años. El calendario de devolución disminuye en ese período y no es algo con lo que contar al comparar préstamos.