Una hipoteca a 30 años al 6,9% cuesta unos $424.802 de intereses sobre un préstamo de $400.000: más de lo que pediste. Los pagos adicionales son la única palanca que los reduce de forma fiable.
Qué te muestra esta calculadora
Tu pago mensual es la parte que debes cada mes en capital e intereses. El número que decide si el trato es bueno es el que hay debajo: cuánto de tu pago va a intereses antes de empezar a ir a capital, y cuánto cuesta el préstamo en total.
En una hipoteca típica a 30 años, el punto de inflexión — donde la mayor parte de tu pago va a capital en lugar de a intereses — llega alrededor del año 18. Hasta entonces, la mayor parte de cada pago compra intereses del prestamista, no patrimonio. Por eso los pagos adicionales aplicados directamente a capital son tan eficaces: atacan el saldo antes y reducen todo lo que viene después.
Cómo usarlo
- Monto del préstamo. Esto es lo que realmente pides prestado: el precio de compra menos tu entrada. Si aún estás buscando, introduce el precio y considera el monto del préstamo después de una entrada típica.
- Tasa de interés. Usa la tasa de tu Loan Estimate, no una "tasa inicial" anunciada. Las tasas se expresan en porcentaje, así que 6,9% significa 6,9.
- Plazo. 30 años maximiza el pago pero cuesta más intereses en total. 15 años suele ser asequible si puedes estirarte: comprueba cuál sería el pago a 15 años antes de comprometerte.
- Pago mensual adicional. Introduce lo que podrías añadir de forma realista cada mes. Primero conviene tener un fondo de reserva; más allá de eso, un pago adicional constante es lo más eficaz que puedes hacer con este préstamo.
La fórmula
El pago mensual usa la fórmula de amortización estándar: M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1], donde P es el monto del préstamo, r es la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n es el número de pagos mensuales. La cifra de pagos adicionales se obtiene ejecutando el mismo calendario hasta que el saldo llega a cero.
Qué no incluye esto
Esta calculadora muestra solo capital e intereses. Un pago real suele ser mayor porque la mayoría de las hipotecas también incluyen:
- Impuesto predial — lo fija el condado y suele reevaluarse periódicamente.
- Seguro de vivienda — varía según el costo de reposición de la vivienda y tu deducible.
- PMI — seguro hipotecario privado, obligatorio cuando la entrada es menor al 20%.
- Cuotas de HOA — si la propiedad está en una asociación de propietarios.
Preguntas frecuentes
¿Un pago adicional acorta el préstamo o reduce la cuota?
Depende. Los pagos adicionales aplicados a capital acortan el préstamo: tu cuota mensual no cambia y terminas antes. Si en cambio pides una recastificación, el prestamista reamortiza y te baja la cuota manteniendo la fecha de finalización. La recastificación conviene si vas justo de liquidez; los pagos adicionales, si puedes sostenerlos.
¿Hay un límite en los pagos adicionales de hipoteca?
La mayoría de los gestores de préstamo aceptan capital extra sin penalización, pero revisa primero tu contrato. Algunos préstamos tienen condiciones de pago anticipado. Pregunta por escrito dónde se aplicarán los pagos adicionales.
¿Pago extra o invierto ese dinero?
Pagar extra en una hipoteca al 6,9% es un rendimiento garantizado y libre de impuestos igual a la tasa del préstamo. Invertir puede dar más, pero no de forma fiable ni a corto plazo. Pagar extra suele ser el primer movimiento correcto, sobre todo cuando ya tienes reserva y fondo de emergencia completo.
¿Cuánto de pago adicional debería hacer?
Cualquier cantidad ayuda, e incluso $50 al mes acorta el plazo de forma medible. El número que funciona es el que puedes mantener después de un mal mes, no el más grande que luzca bien en el papel.