El PMI suele costar 0,6% del saldo del préstamo al año, y es un costo puro: desaparece al llegar al 78% de relación préstamo-valor, y puedes pedir su cancelación al 80%.
Qué es el PMI y a quién protege
El seguro hipotecario privado es una póliza que tu prestamista exige cuando tu enganche es menor al 20%. Tú pagas una prima cada mes, y si incumples es el prestamista quien recibe el pago de la póliza. Protege al prestamista, no a ti; y como no es deducible de impuestos, la mayoría quiere que desaparezca lo antes posible.
Hay dos caminos para terminarlo. El automático: al llegar al 78% de relación préstamo-valor con los pagos programados, el prestamista debe cancelarlo y devolverte el saldo de la prima. El más rápido: llegar al 80% LTV, que te permite pedir la cancelación tú mismo. La diferencia entre ambos suele ser un año o más de cuotas.
Cómo usarlo
- Monto del préstamo y valor de la vivienda. La relación préstamo-valor lo gobierna todo. Los valores por defecto —un préstamo de $400.000 sobre una vivienda de $500.000— están justo en el 80% LTV, que es el umbral de solicitud, así que el ejemplo por defecto muestra correctamente que no se debe PMI. Baja el valor de la vivienda o sube el préstamo para ver una prima real.
- Tasa de PMI. La mayoría de los prestamistas cobran entre 0,5% y 1% del préstamo al año, según tu historial crediticio y tu relación préstamo-valor. Consulta tu Loan Estimate para el dato real.
- Plazo. Cuanto más largo el plazo, más despacio baja el saldo y más tiempo pagas PMI.
La fórmula
PMI mensual = (monto del préstamo × tasa anual de PMI) ÷ 12, cobrado sobre el saldo original mientras mantengas la póliza. La calculadora amortiza tu préstamo igual que un calendario de pagos y señala el primer mes en que el saldo llega al 78% del valor original.
Las dos salidas, y por qué importa la diferencia
Hay dos salidas y están a un año o más de distancia. Al 80% de relación préstamo-valor puedes pedir la cancelación por escrito; el prestamista debe concederla si estás al día y la vivienda no tiene un segundo gravamen. Al 78% la cancelación es automática por ley federal. Esa diferencia sobre un préstamo de $400.000 son $8.000 de saldo, que con un calendario típico equivale a cerca de un año de pagos — y a un año de primas que no tenías que pagar.
La vía de la solicitud vale la pena. Requiere una petición escrita, prueba del valor si te apoyas en la revalorización en vez de en los pagos de capital, y a menudo una avalúo a tu cargo. Pero una avalúo suele costar unos cientos de dólares frente a un año de primas, así que se amortiza en los dos primeros meses de la mayoría de las pólizas.
La tercera salida es refinanciar. Si las tasas han bajado o tu crédito ha mejorado desde que compraste, refinanciar puede eliminar el PMI y bajar la cuota al mismo tiempo. El punto de equilibrio es el costo de cierre dividido entre el ahorro mensual, y es la única comparación que importa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo eliminar el PMI antes de tiempo?
Sí. Al llegar al 80% de relación préstamo-valor con pagos adicionales puedes pedir la cancelación; el prestamista debe aceptarlo si estás al día y cumples las condiciones de la vivienda. Al 78% la cancelación es automática, aunque muchos siguen teniendo que pedirla.
¿La refinanciación elimina el PMI?
Normalmente sí: si refinancias con un 20% de capital, el nuevo préstamo no requiere PMI. Si refinancias a un préstamo FHA o VA, se aplican los programas de seguro del gobierno, con sus propias primas y condiciones.
¿El PMI es deducible de impuestos?
No. Las primas del seguro hipotecario no son deducibles para la mayoría, y esa es una buena razón para pagarlas solo el tiempo necesario.